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Abito al terzo piano di uno stabile nel quale, la mia unità immobiliare affaccia sul retro. In assemblea, è stato deciso di rifare la facciata e le grondaie; in conseguenza di ciò, i lavori prevedono l’installazione di un ponteggio. Vorrei sapere chi è responsabile nel caso in cui qualcuno si introduca nel mio appartamento, vista la presenza delle impalcature e, come verranno suddivise le spese per l’installazione dei ponteggi. |
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Spesso nei condomini, in occasione di riparazioni e ristrutturazioni si rende necessario l’uso di ponteggi. Al riguardo si è posto il problema di chi sia civilmente responsabile nel caso di furto consumato, ai danni di un condomino, da terzi estranei introdottisi nello stabile condominiale servendosi proprio dei ponteggi. La Cassazione ha affermato che la responsabilità grava in primo luogo, ai sensi dell’art. 2043 codice civile, sull’appaltatore che per l’espletamento dei lavori si sia avvalso di tali strutture, ove non siano state osservate le ordinarie norme di diligenza e si sia trascurato di adottare le cautele idonee ad impedire un uso anomalo delle stesse. Responsabile è, altresì, il condominio, atteso l’obbligo di vigilanza e custodia gravante, ai sensi dell’art. 2051 codice civile, sul soggetto che ha disposto il mantenimento delle impalcature.
Si discute sul come debbano essere ripartiti fra i condomini i costi, relativi al noleggio, montaggio e smontaggio dei ponteggi.
Il principio generale, secondo l’opinione che appare preferibile, è che il costo del ponteggio non può essere tenuto separato da quello delle opere che lo hanno reso necessario e, dunque, non può essere ripartito con criteri diversi da quelli applicabili alle spese relative a quelle stesse opere: ad esempio, se si tratta del rifacimento della facciata, il costo del ponteggio fa parte del costo di rifacimento della facciata, se si tratta della riparazione di un cornicione pericolante, il costo del ponteggio è tutt’uno col costo di riparazione del cornicione di cui trattasi e così via.
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Nel corso dell’ultima riunione condominiale, un condomino ha evidenziato la sua necessità di vendere un locale che ritenevamo fosse di proprietà condominiale, ma in realtà è una pertinenza del suo appartamento, vorrei sapere se può venderlo o serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. |
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Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, detta principale, senza costituirne parte integrante e senza rappresentare degli elementi indispensabili per la sua esistenza, ma in guisa da accrescerne l’utilità o il pregio.
Quando non sia diversamente disposto, gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze. Queste conservano tuttavia la loro individualità e, perciò, possono anche formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. La destinazione di una cosa a pertinenza non pregiudica i diritti preesistenti su di essa a favore dei terzi.
I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell’intero edificio condominiale ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d’aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità.
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Un condomino nel mio stabile ha apportato delle modifiche al canale di scolo, delle acque piovane, che parte dalla sua unità immobiliare facendo in modo che lo stesso termini nella corte comune, creando grosse pozzanghere in caso di pioggia forte. Non solo, bisogna sistemare le gronde di tutto il palazzo e lo stesso condomino afferma di non dover partecipare alle spese, in quanto lui non utilizza tale impianto. Come dobbiamo procedere? |
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Secondo quanto disposto dall’art. 908 codice civile, il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino sul suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino. Se esistono pubblici colatoi, egli deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Nel caso in cui in uno stabile condominiale vi sia una gronda comune destinata allo scarico delle acque piovane, questa va utilizzata dai singoli nel rispetto degli altrui diritti e delle sua destinazione. Di conseguenza, costituisce alterazione della destinazione del bene comune l’utilizzo, da parte di un condomino, del condotto condominiale destinato allo scarico delle acque piovane al fine di immettervi liquami. Quanto al legittimo utilizzo che ciascun condomino possa fare della cosa comune, non costituisce innovazione, ma modificazione di questa, l’allacciamento di una diramazione all’impianto comune di scarico delle acque.
Le spese per la manutenzione, riparazione e sostituzione delle gronde e dei pluviali fanno carico a tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali. Ove il condominio sia formato da più corpi di fabbrica strutturalmente autonomi e la riparazione interessi le gronde e pluviali di taluno di questi corpi di fabbrica, la spesa relativa dovrà essere ripartita, sempre in base ai millesimi di proprietà, fra i soli condomini del corpo di fabbrica in cui si trovano le gronde e pluviali da riparare.
Le spese inerenti alla pulizia della gronda, trattandosi di spesa relativa ad una cosa comune, devono gravare su tutti i condomini, difettando qualsiasi prova che l’intasamento della gronda stessa sia dovuto al fatto esclusivo di un condomino.
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Dovendo rifare tutto l’impianto di illuminazione del giardino e dei garage condominiali, il condomino/amministratore dell’edificio ha incaricato una ditta a fare un sopralluogo e redigere un preventivo. In assemblea però alcuni condomini non vogliono quella ditta e si rifiutano di pagare la quota loro spettante, per il lavoro fin qui svolto dalla stessa. Come Bisogna procedere? |
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L’amministratore può, in esecuzione del deliberato assembleare, conferire incarichi professionali per l’espletamento di perizie, la formulazione di pareri e relazioni tecniche, la direzione di lavori o per l’assistenza del condominio in giudizio. Gli onorari relativi alle progettazioni tecniche, alle pratiche amministrative per il rilascio di autorizzazioni e concessioni ed alla direzione dei lavori edili vanno sommate ai costi delle opere da realizzare e ripartite coi medesimi criteri previsti per questi costi. Gli onorari per le perizie e le consulenze tecniche e quelli per l’assistenza legale del condominio fanno normalmente carico a tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali di proprietà, secondo i criteri di ripartizione stabiliti dall’art. 1123 codice civile. |
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